Comprendre les coûts de l’achat d’un bien immobilier de luxe en France
Comprendre les coûts liés à l’achat d’une propriété de luxe en France est probablement un bon point de départ pour toute discussion sur le processus d’achat. Vous avez peut-être vu les lettres « FAI » après les prix indiqués par les agents immobiliers français – il s’agit d’une référence indiquant « frais d’agence inclus » où les honoraires de l’agent sont inclus dans le prix du bien publié. C’est une pratique courante et, chez Maxwell-Baynes Real Estate, nos listes de propriétés de luxe ont des prix qui incluent les frais d’agence.
Le rôle du notaire en France
Le notaire est l’agent public chargé de recevoir tous les contrats (appelés « actes ») conclus par les parties :
1. Conférer le sceau de l’authenticité juridique,
2. S’assurer de leur date exacte,
3. Les détenir en fiducie et
4. Délivrer des copies authentiques du transfert du titre juridique d’un vendeur à un acheteur.
Les actes contractuels que le notaire rédige, comme toutes les décisions de justice, ont une force probante et contraignante. Travailler avec un notaire compétent, de préférence anglophone, est une aide précieuse et son rôle est souvent mal compris par les acheteurs d’un bien immobilier qui sont non français. Du point de vue d’un acheteur américain, on pourrait dire qu’il s’agit d’un agent de dépôt fiduciaire et d’un agent de titres regroupés en un seul service professionnel qui est ensuite fortement réglementé par l’État. Du point de vue du Royaume-Uni et du Commonwealth britannique, ils sont à mi-chemin entre un agent de transfert et un avocat spécialisé dans les transactions immobilières – le plus souvent au niveau national plutôt qu’au niveau de l’entreprise. Leur rôle comprend donc généralement :
- Rédaction du contrat d’achat (Compromis de vente ou promesse de vente)
- Placer le dépôt de l’acheteur sur un compte client sécurisé et unique, soutenu par le gouvernement
- L’accueil et la direction du processus de signature (souvent une réunion de 3 à 4 heures)
- Faire un contrôle exhaustif des titres
- Effectuer un audit relatif aux démarches juridiques pour l’acquisition d’un bien
- Rédaction de l’acte de vente
- Recevoir le droit de timbre et le transmettre au gouvernement central
- Enregistrement du titre au nom du nouveau propriétaire
Comment budgétiser les coûts d’achat d’un bien immobilier en France.
Outre le prix d’un bien immobilier et les frais d’agence immobilière, il existe d’autres frais qu’il est important de prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier résidentiel en France – la majorité d’entre eux sont contrôlés par le notaire. Au moment de la rédaction du présent document (printemps 2018), un budget raisonnable ressemblerait au tableau ci-dessous, basé sur l’achat d’un bien immobilier français à un prix convenu de 1 000 000 €. Cependant, veuillez noter qu’il s’agit d’un résumé – dans la ventilation du compte final de l’acheteur, il y aura très probablement beaucoup plus de détails et si un prêt est contracté, il y aura des frais administratifs et d’enregistrement pour cela aussi. Néanmoins, comme l’illustre le tableau, les coûts d’achat s’élèveront à un peu plus de 7,0 % du prix d’achat total – dont la grande majorité est constituée de droits de timbre.
| Frais | Pourcentage (%) | Montant | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | €1,000,000 | FAI – donc 5% inclus + frais d’agent TVA | |
| Taxe sur les droits de timbre | 5.809% | €58,090.00 | |
| Enregistrement public | 0.10% | € 1,000.00 | |
| Frais de documentation | € 1,000.00 | ||
| Frais de notaire | 0.825% | € 8,250.00 | Cela comprend tous les travaux juridiques, les transactions et l’assurance des titres |
| Frais de notaire | € 411.25 | Le coût de base des frais de notaire alors supérieur au pourcentage se situe sur une échelle | |
| TVA sur les frais de notaire | 20% | € 1,732.25 | La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est appliquée sur tous les frais en France à hauteur de 20%. |
| TOTAL | € 70,483.50 | Total des coûts de transaction au-delà du prix d’achat |
NB:
- Suppose l’achat des actifs et non des actions d’une société
- Ne prend pas d’hypothèque
- N’inclut pas les frais de création d’une nouvelle société ou de planification successorale française à des fins de succession
- N’inclut pas les taxes foncières calculées au prorata de l’année jusqu’à la clôture de l’achat.
De quoi le notaire français aura-t-il besoin de la part d’un acheteur d’un bien immobilier ?
Pour que le notaire puisse établir le contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente), l’acheteur devra fournir son passeport, son certificat de mariage (et ses certificats de divorce) ainsi que son lieu de naissance, sa nationalité et son adresse actuelle. Si l’argent est emprunté, l’acheteur aura également besoin de documents contenant les détails du prêt. Si le paiement est en espèces, l’acheteur doit fournir des détails sur la provenance de l’argent. L’UE dispose de lois de plus en plus strictes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme, auxquelles l’agent immobilier et le notaire sont tenus de se conformer.
Le notaire se distingue de la plupart des avocats européens en ce sens qu’il n’est pas désigné pour agir au nom de l’une ou l’autre des parties à la transaction, mais en tant qu’agent public dont le devoir est envers le gouvernement de veiller à ce que la transaction se déroule correctement et, bien entendu, à ce que les taxes soient perçues.
Leur fonction est de s’assurer que la transaction est effectuée avec exactitude et conformément à la loi et de donner à la transaction une validité absolue qui ne peut être contestée.
Les étapes de l’achat d’un bien immobilier en France
- Visitier le bien immobilier et convenir du prix d’achat. S’il ne l’a pas déjà fait, le vendeur devra fournir un dossier de diagnostic technique de la propriété (le « DDT »). Ce dossier portera sur la présence de peinture au plomb, d’amiante, de termites, de tout raccord de gaz et du système électrique. Un rapport séparé sur le système de drainage sera également obtenu.
- Le contrat initial, le « compromis de vente« , est établi, signé par les deux parties, et un acompte de 10% (en général) est versé. Cet acompte est conservé sous séquestre par le notaire. À ce stade, le contrat devient contraignant pour le vendeur, mais l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel il peut se retirer du contrat sans pénalité. Après cette période de réflexion, l’acompte de 10 % sera perdu si l’acheteur se retire.
- Le notaire effectue ses diligences (vérifications du cadastre, recherches, etc.), ce qui prend normalement environ 6 semaines. Une date d’achèvement sera également proposée.
- L’acte de vente (la conclusion) se fera dans le bureau du notaire. Le paiement intégral est également exigé 24 heures avant la signature.
Il est également possible d’organiser une procuration si l’une des parties ne peut pas être présente lors de l’acte de vente.
Ce guide est fourni à titre d’information générale uniquement et n’est pas destiné à se substituer à un conseil juridique professionnel concernant tout aspect de l‘achat d’un bien immobilier français.
Nous espérons que vous avez trouvé cet article utile. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter.
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