Article rédigé par Michael Baynes
Les prévisions du marché sont notoirement difficiles – aucun d’entre nous n’a de boule de cristal pour prédire l’avenir. Mais lorsque la presse nous contacte en tant que leaders du marché de l’immobilier de luxe à Bordeaux, il est raisonnable qu’elle s’attende à ce que nous partagions des données et statistiques bien spécifiques au sujet du marché immobilier local de Bordeaux. Nous pensons que l’immobilier de luxe à Bordeaux est bien placé pour rester relativement stable, et se redresser rapidement, en garantissant ce que nous attendons être un marché actif pour 2021.
Ce matin, j’ai lu sur Bloomberg que Goldman Sachs a révisé ses prévisions de croissance pour le deuxième trimestre 2020 à un taux négatif annualisé de -34%, le chômage aux Etats-Unis passant à 15%. Néanmoins, les économistes de Goldman Sachs estiment que l’effondrement que nous connaissons actuellement sera relativement bref. La Chine envoie des messages positifs et les nouveaux cas de Covid-19 se stabilisent, en particulier dans les zones les plus touchées d’Europe. L’OMS affirme que les épidémies en Italie et en Espagne ont atteint un pic, tandis qu’à New York, les cas confirmés ralentissent désormais. Goldman Sachs conclut que le troisième trimestre 2020 connaîtra un fort rebond.
Comme toujours, il y a des considérations à la fois macro et micro à étudier, en particulier lorsqu’on examine une prévision dans des circonstances sans précédent.
Un marché immobilier stable à Bordeaux
Au cours des 14 dernières années, alors que j’observais le marché de l’immobilier de luxe à Bordeaux, une chose s’est imposée en contraste flagrant avec les 13 années que j’ai passées sur les marchés immobiliers de Newport Beach, en Californie, et précédemment dans le centre de Londres.
Newport Beach et Londres représentent des marchés qui ont tendance à attirer des achats à fort effet de levier, c’est-à-dire des acheteurs qui font leur achat avec des hypothèques importantes ou qui re-financent leur capital lorsque les taux d’intérêt baissent (comme cela se produit à nouveau aujourd’hui aux États-Unis). Je me souviens avoir participé à un séminaire économique à Newport Beach fin 2006 où le présentateur nous a demandé à tous de considérer la valeur actuelle de nos propres maisons. Nous avons tous réfléchi pendant un moment, puis il a dit : « Levez la main si vous pouvez vous permettre d’acheter votre propre maison sur ce marché » – très peu d’entre nous pouvaient lever la main. Les marchés à effet de levier connaissent des hauts et des bas, vous pouvez voir des hausses importantes mais aussi de fortes baisses.
À Bordeaux et plus généralement en France, le crédit est beaucoup plus conservateur, et le refinancement est plus coûteux et presque inconnu. En outre, le marché du luxe a une autre dimension à Bordeaux et dans le Sud-Ouest de la France, il y a beaucoup de richesses sans aucun effet de levier, ce qui signifie que la pression de devoir vendre pour une raison quelconque est nettement plus faible. Ainsi, bien que le marché connaisse des fluctuations à la hausse et à la baisse, la gravité de ces fluctuations est nettement moins grande, ce qui fait que le marché reste plus stable à long terme.
Inflation et immobilier de luxe
Lors de la dernière crise financière de 2008, les gouvernements ont laissé leurs déficits budgétaires se creuser et ont sauvé le système bancaire, le problème se situant alors du côté de la demande. Selon CapX, « la crise du coronavirus est différente. L’offre de l’économie est actuellement très touchée. Les entreprises sont en difficulté parce que les travailleurs sont malades et les consommateurs ne dépensent pas parce que nous sommes confinés à la maison. Lorsque la capacité de production se contracte et que la banque centrale injecte d’énormes sommes dans l’économie, cela risque de produire à terme de l’inflation ». Comme l’a rapporté le Financial Times le week-end dernier, il existe un autre argument qui soutient l’inflation. « Avec la montée du populisme, il y a de plus en plus d’appels au financement monétaire des déficits budgétaires accrus – c’est-à-dire au financement direct des déficits publics par les banques centrales, comme c’est le cas actuellement au Japon. Le financement monétaire a été un précurseur d’une forte inflation et alors que ses partisans soutiennent que les risques peuvent être contenus à condition que la quantité de ce financement soit contrôlée par des banques centrales indépendantes, l’indépendance des banques centrales est de plus en plus menacée depuis la crise ».
Les 20 années d’échanges d’euro-obligations étant négatives en Europe, la dette sera coûteuse dans un avenir prévisible, alors que dans le même temps, les pays du G20 se sont tous engagés à injecter massivement des fonds publics dans leurs économies. Nous pensons que tant que le Covid-19 se stabilisera effectivement d’ici l’été 2020, il y aura un rallye de secours alimenté par de l’argent bon marché au profit du favori de toujours : le “brick & mortar”. L’inflation n’est pas sans risque, cependant, une inflation stable contrôlée (par opposition aux banques centrales qui se contentent d’imprimer de l’argent) est bonne pour l’immobilier.
La distanciation sociale
Être obligé de travailler à la maison et se familiariser avec l’utilisation de Zoom a montré à de nombreuses personnes que l’on peut encore accomplir beaucoup de choses sans avoir un environnement de bureau traditionnel. La nécessité d’être à Londres, Paris et Madrid par exemple sera toujours là, mais nous constatons déjà un intérêt accru pour le mode de vie qu’offre la région bordelaise. Les biens immobiliers de luxe exceptionnels dans la région de Bordeaux dépassant rarement 5 000 euros/m2 à la campagne et 10 000 euros/m2 dans la ville de Bordeaux, nous ne doutons pas que certains verront un attrait important pour le parc immobilier de luxe que nous avons dans le Sud-Ouest de la France. Nous avons vu ce genre de décisions avant la crise de Covid-19, nous sommes donc convaincus que d’autres décisions seront prises pour échanger une propriété de plusieurs millions de livres/dollar/euro en milieu urbain contre un lieu tel que cette maison familiale clé en main ci-dessous pour moins d’un million d’euros.
Mon ami et collègue de Christie’s International Real Estate, Ken Jacobs, a écrit dans un mémorandum exécutif interne adressé à d’autres dirigeants d’affiliés, et l’a très bien exprimé cette semaine. « La question la plus souvent négligée par les analystes immobiliers est que l’immobilier résidentiel est plus qu’une catégorie d’investissement. La maison est au cœur du style de vie d’une personne, un endroit sûr dans un monde en rapide évolution, un statut, une récompense pour l’effort. Elle offre bien plus que le simple résultat du bilan d’un portefeuille d’investissement. Elle est appréciée chaque jour par tous les membres de votre famille. COVID-19 change la donne à de nombreux niveaux et aura un impact sur de nombreux aspects de la vie. Quel sera son impact sur la propriété ? Je ne peux parler que pour le segment haut de gamme du marché. Il y aura les interruptions habituelles, des acheteurs hésitants, des vendeurs inquiets qui risquent de retarder la vente jusqu’à ce que la poussière retombe, ce qui entraînera un manque de stock de qualité. Cela dit, certains n’auront pas le choix ou réagiront de manière excessive, de sorte qu’il y aura des ventes en difficulté. Rétrospectivement, on constate que les personnes qui ont acheté pendant ou immédiatement après les événements tumultueux susmentionnés ont été largement récompensées. Après des décennies dans l’industrie, j’ai été témoin du thème récurrent de l’avantage du premier arrivé. En outre, les conditions du marché au moment de l’achat sont moins importantes que celles de la vente et de la durée de détention. Il y a beaucoup de panique dans le monde, mais la panique n’est pas une composante d’une meilleure prise de décision. La propriété est la véritable constante des catégories d’investissement. Comme l’a dit Franklin D. Roosevelt, « l’immobilier ne peut être ni perdu ni volé, ni emporté ». Acheté avec bon sens, payé intégralement et géré avec un soin raisonnable, il s’agit de l’investissement le plus sûr au monde ». C’était vrai pendant la grande dépression et c’est vrai aujourd’hui. Le foyer est la pierre angulaire de la richesse. Il ne fait aucun doute que le monde est confronté à de nombreuses difficultés émotionnelles et financières, mais cela aussi passera ».